SCPI susceptibles de réduire le prix de leurs parts en 2025
Des sociétés civiles de placement immobilier affichent déjà des valeurs de reconstitution inférieures au prix de souscription. Plusieurs gestionnaires ont révisé à la baisse la valeur de leurs actifs en 2023 et 2024, suivant la correction des marchés immobiliers professionnels.
Certaines SCPI pourraient procéder à une baisse du prix de leurs parts en 2025 pour se conformer à la réglementation et au contexte économique. L’écart entre le prix de la part et la valeur réelle des actifs constitue un signal de vigilance pour les investisseurs.
Plan de l'article
Panorama 2025 : où en est le marché des SCPI face aux risques de baisse de prix ?
Le marché des SCPI entre dans une période charnière. L’inflation persistante, la remontée des taux d’intérêt et la crise énergétique bousculent les modèles établis. Après une longue stabilité, l’écart se creuse : la valeur de reconstitution de bon nombre de SCPI ne colle plus au prix de souscription. Les sociétés de gestion sont désormais sous la loupe : le respect du cadre fixé par l’AMF exige parfois d’ajuster le prix des parts.
Les derniers chiffres révèlent la tendance. Selon l’ASPIM, le taux de distribution moyen s’élève à 4,72 % en 2024. Pourtant, cette moyenne cache des différences de plus en plus marquées. Certains fonds protègent leur rendement, d’autres subissent une réévaluation sévère de leurs actifs. La régulation s’impose : transparence accrue sur le classement SCPI rendement et sur l’écart entre prix de part et valeur réelle.
Pour illustrer cette évolution, voici les principales tendances qui se dégagent :
- Les SCPI de rendement dominent toujours, mais doivent revoir leur modèle à la lumière d’une conjoncture compliquée.
- La performance globale annuelle devient un critère scruté par les investisseurs institutionnels, au-delà du simple rendement.
- L’écart se réduit entre les marchés français et européens, conséquence d’un ajustement généralisé des valeurs immobilières.
Désormais, le regard se porte sur la gestion du risque, la diversification du patrimoine et la solidité des stratégies mises en œuvre par chaque société civile de placement immobilier. Les investisseurs, notamment les professionnels, doivent intégrer ces nouveaux repères pour établir leur propre classement SCPI rendements et anticiper les évolutions du secteur.
Quels sont les facteurs qui pourraient conduire certaines SCPI à ajuster le prix de leurs parts cette année ?
L’ajustement des prix de parts SCPI découle d’une tension de plus en plus nette entre la valeur de reconstitution du patrimoine et le prix fixé à la souscription. Lorsque la valeur des actifs baisse de façon marquée, la valeur de reconstitution, c’est-à-dire le coût pour reconstituer le portefeuille immobilier, s’éloigne du prix payé par les nouveaux entrants. La réglementation impose alors d’intervenir si l’écart dépasse 10 %.
Pour mieux cerner cette mécanique, il faut considérer trois leviers majeurs :
- La hausse rapide des taux d’intérêt déprécie les valorisations. Les institutionnels revoient leurs positions, ce qui affaiblit le rendement des fonds.
- L’inflation pèse sur les charges d’exploitation, grignotant la rentabilité des immeubles et, par ricochet, la performance annuelle.
- Le marché secondaire perd en liquidité : les vendeurs se multiplient, les acheteurs se raréfient, ce qui met une pression supplémentaire sur les prix.
La société de gestion est au centre du jeu. Elle doit trouver l’équilibre entre préserver la stabilité du fonds et ajuster les prix pour rester dans les clous réglementaires. Certains acteurs, comme Amundi ou La Française, ont déjà acté des baisses significatives sur plusieurs SCPI de rendement. D’autres, à l’image de Sogenial Immobilier ou Patrimonia Capital, parviennent à maintenir, voire à rehausser le prix des parts, grâce à des stratégies d’acquisition plus pointues ou une meilleure diversification.
La nature des frais de souscription, la capacité à vendre rapidement certains actifs et la qualité intrinsèque du patrimoine entrent aussi en ligne de compte. Seules les sociétés anticipant finement ces données parviennent à ajuster sans grignoter la rentabilité des associés.
SCPI potentiellement concernées : analyse des tendances et points de vigilance pour les investisseurs
Le phénomène d’ajustement des prix s’est installé, parfois avec brutalité, dans le paysage des SCPI de rendement. Les signaux d’une nouvelle vague de baisses pour 2025 se multiplient, à l’image des annonces des grands gestionnaires. Amundi s’illustre par des baisses marquées : Génépierre, Edissimmo et Rivoli Avenir Patrimoine verront leur prix de part reculer respectivement de 33,3 %, 27,4 % et 25,5 % d’ici mars 2025. La Française ajuste elle aussi plusieurs produits, notamment LF Europimmo (-23,28 %, après une première réduction de -9,57 %) ou Epargne Foncière (-19,76 %).
Ce mouvement touche surtout les SCPI orientées bureaux en Île-de-France, secteur déjà fragilisé par la vacance locative et la mutation des usages professionnels. Primopierre signe la plus forte correction, avec une baisse de 44,7 %. D’autres SCPI, positionnées sur des segments plus diversifiés ou en régions, tiennent le cap, voire revalorisent leur part : Sofidynamic (+5 %), Cœur d’Europe (+2 % cumulés sur 2025) ou Rendement Patrimonia Capital (+5 %) en sont la preuve concrète.
Pour les investisseurs expérimentés, suivre la valeur de reconstitution et analyser de près les bulletins trimestriels s’impose comme une discipline. Désormais, il ne s’agit plus seulement de viser un rendement affiché, mais de jauger la capacité du gestionnaire à anticiper les cycles, à arbitrer sans précipitation et à préserver la liquidité. La volatilité du marché secondaire, la concentration du patrimoine sur un secteur ou une zone, la qualité des actifs détenus et la transparence de la gestion deviennent des critères décisifs pour éviter les mauvaises surprises.
Face à un marché qui se réinvente, la vigilance s’impose. L’année 2025 sera celle des choix clairs et des convictions assumées, où seuls les gestionnaires les plus agiles sauront transformer la contrainte en opportunité, et offrir aux investisseurs la perspective d’un nouvel équilibre.